Checkliste Hausverkauf: was du wann erledigst

Von Christian Berger · Stand: November 2026 · 7 Minuten Lesezeit

Ein privater Hausverkauf besteht aus vielen einzelnen Aufgaben. Schwierig sind die wenigsten – wichtig ist vor allem die Reihenfolge: Manche Unterlagen brauchen Wochen, und den Energieausweis musst du spätestens bei der ersten Besichtigung vorlegen. Diese Checkliste zeigt dir, was du wann erledigst. Sie gilt genauso für eine Eigentumswohnung; wo etwas dazukommt, steht es dabei. Die Einzelheiten findest du jeweils in unseren weiteren Ratgebern.

Kurz gesagt: Kläre zuerst Eigentum und Belastungen im Grundbuch, sammle dann die Unterlagen samt Energieausweis, leg den Angebotspreis fest, erstelle Fotos und Exposé, inseriere und zeig die Immobilie. Bevor du zum Notar gehst, lass dir die Finanzierung des Käufers bestätigen. Die Schlüssel übergibst du erst, wenn der Kaufpreis auf deinem Konto ist.

1. Vorbereitung: was du vor dem Start klärst

Eigentum prüfen: Wer steht im Grundbuch? Gehört die Immobilie mehreren – etwa Eheleuten oder einer Erbengemeinschaft –, müssen alle zustimmen und beim Notar unterschreiben.
Erbnachweis besorgen, wenn du geerbt hast: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Das kann einige Wochen dauern – mehr im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Belastungen kennen: Grundschulden, ein Wohnrecht oder ein Wegerecht stehen ebenfalls im Grundbuch.
Mit der Bank sprechen, wenn noch ein Kredit läuft: Wie wird er abgelöst, und fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Mieter bedenken: Ist die Immobilie vermietet, bleibt der Mietvertrag bestehen; der Käufer tritt an deine Stelle.
Steuern früh prüfen: Liegt dein Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kläre vor dem Verkauf, ob Steuern anfallen können (siehe Schritt 7).
Zeitplan überlegen: Wann willst du ausziehen, wann soll übergeben werden?

2. Unterlagen sammeln

Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht
Flurkarte vom Katasteramt bzw. Vermessungsamt
Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Baugenehmigung und Baubeschreibung, vor allem für Anbau, Dachausbau oder Garage
Nachweise über Modernisierungen
laufende Kosten: Grundsteuerbescheid, Abrechnungen für Heizung, Strom und Wasser
Energieausweis: Ist er noch gültig? Er gilt zehn Jahre. Fehlt er oder läuft er bald ab, bestell rechtzeitig einen neuen.
bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage
bei einer vermieteten Immobilie: Mietvertrag, Nachweis über die Kaution, letzte Nebenkostenabrechnung

Fang mit den Unterlagen an, für die du ein Amt brauchst. Wo du was bekommst, steht in der Checkliste Unterlagen.

3. Angebotspreis festlegen

Quadratmeterpreise für deine Lage nachsehen und mit deiner Wohnfläche hochrechnen.
Vergleichbare Angebote auf den Portalen ansehen: ähnliche Größe, ähnliches Baujahr, ähnlicher Zustand.
Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses einbeziehen, wo es sie gibt.
Zustand und Modernisierungen berücksichtigen – nach oben wie nach unten.
Angebotspreis festlegen, mit etwas Spielraum für die Verhandlung.

Wie du vorgehst, steht im Ratgeber Angebotspreis finden.

4. Fotos, Exposé und Energieangaben

Immobilie vorbereiten: aufräumen, persönliche Dinge reduzieren, kleine Reparaturen erledigen.
Fotos bei Tageslicht im Querformat machen, jeden Raum aus einer Ecke, die Außenansicht zuerst.
Bearbeitete Fotos kennzeichnen, vor allem virtuell eingerichtete Räume.
Exposé schreiben: Eckdaten, Preis, ehrliche Beschreibung mit Modernisierungen, Lage, Grundriss und Fotos. Bei einer Wohnung gehören Hausgeld, Erhaltungsrücklage und beschlossene Sanierungen dazu.
Wohnfläche korrekt angeben und dazuschreiben, wie sie berechnet wurde.
Energieangaben übernehmen: die Pflichtangaben genau so, wie sie im Energieausweis stehen. Welche es sind, hängt davon ab, wann dein Ausweis ausgestellt wurde.

Was ins Exposé gehört, zeigt der Ratgeber Exposé erstellen, welche Energieangaben Pflicht sind, der Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

5. Inserat und Besichtigungen

Inserieren, etwa bei ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben ins Inserat.
Adresse: Ob du sie gleich nennst oder erst auf Anfrage, entscheidest du.
Anfragen beantworten und dabei nach vollständigem Namen, Telefonnummer und dem Stand der Finanzierung fragen.
Einzeltermine planen, etwa 45 Minuten je Besichtigung, möglichst zu zweit.
Energieausweis vorlegen: spätestens bei der Besichtigung und unaufgefordert – das ist Pflicht.
Wertsachen und persönliche Unterlagen vorher wegschließen.
Bekannte Mängel offen ansprechen. Was du offengelegt hast, gehört später auch in den Kaufvertrag.
Nach jedem Termin notieren, wer da war und welche Fragen kamen.

Wie du dich vorbereitest, steht im Ratgeber Besichtigung vorbereiten.

6. Notartermin und Übergabe

Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen lassen, bevor du einen Notartermin vereinbarst. Eine Selbstauskunft reicht nicht.
Notar wählen: Meist schlägt ihn der Käufer vor, weil er die Notarkosten trägt.
Daten an den Notar: Namen, Anschriften und Steuer-Identifikationsnummern aller Beteiligten, Grundbuchdaten, Kaufpreis, mitverkaufte Einrichtung und Wunschtermin für die Übergabe.
Vertragsentwurf lesen, Fragen sammeln und Änderungen vor dem Termin klären.
Zur Beurkundung Personalausweis oder Reisepass mitbringen. Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich.
Auf die Zahlung warten: Der Käufer zahlt, wenn der Notar ihm mitteilt, dass der Kaufpreis fällig ist. Bis dahin vergehen oft einige Wochen.
Schlüssel erst übergeben, wenn der Kaufpreis auf deinem Konto ist.
Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen, Schlüsseln, mitverkauften Gegenständen und bekannten Mängeln, von beiden unterschrieben.

Was beim Notar passiert, steht im Ratgeber Notartermin.

7. Nach dem Verkauf: Steuern im Blick behalten

Spekulationsfrist: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen – es sei denn, du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Bei einer geerbten Immobilie zählt der Kauf durch den Erblasser.
Steuererklärung: Ist der Gewinn steuerpflichtig, gibst du ihn in deiner Einkommensteuererklärung an. Ob das auf dich zutrifft, klärst du am besten vor der Unterschrift mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Grundsteuer: Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet sie der Gemeinde für das ganze Jahr. Wie ihr sie untereinander aufteilt, regelt der Kaufvertrag.
Versorger und Versicherung informieren: Melde die Zählerstände aus dem Übergabeprotokoll an die Versorger. Die Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentum auf den Käufer über – sag ihr trotzdem Bescheid, dass du verkauft hast.
Unterlagen aufheben: Kaufvertrag, Übergabeprotokoll und die Belege zu Kauf, Modernisierungen und Verkauf.

Einen Überblick gibt der Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Häufige Fragen

Was muss ich beim Hausverkauf beachten?

Vor allem: Alle Eigentümer müssen zustimmen, den Energieausweis legst du spätestens bei der Besichtigung vor, und bekannte Mängel sprichst du offen an. Verbindlich wird der Verkauf erst beim Notar, und die Schlüssel übergibst du erst, wenn der Kaufpreis da ist. Prüfe außerdem früh, ob Steuern anfallen können.

In welcher Reihenfolge gehe ich beim Hausverkauf vor?

Erst Eigentum und Grundbuch klären, dann Unterlagen und Energieausweis besorgen, den Angebotspreis festlegen, Fotos und Exposé erstellen, inserieren und Besichtigungen machen. Hast du einen Käufer mit bestätigter Finanzierung, folgt der Notartermin und nach Zahlung des Kaufpreises die Übergabe.

Wie lange dauert ein privater Hausverkauf?

Eine feste Dauer gibt es nicht; sie hängt von Lage, Preis und Zustand ab. Für Unterlagen, Fotos und Exposé solltest du einige Wochen einplanen, für die Suche nach einem Käufer je nach Markt einige Wochen bis mehrere Monate. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung vergehen meist noch einige Wochen.

Wie lange sollte ich die Unterlagen nach dem Verkauf aufbewahren?

Feste Aufbewahrungsfristen wie für Unternehmen gelten für Privatleute in der Regel nicht. Heb Kaufvertrag, Übergabeprotokoll und Belege trotzdem gut auf: Wegen Mängeln, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat, kann der Käufer unter Umständen noch bis zu zehn Jahre nach der Übergabe Ansprüche stellen. Und hast du innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, brauchst du die Belege für die Steuer.

So hilft Heimverkauf

In Heimverkauf zeigt dir die Zeitleiste „Dein Verkauf“ kostenlos, was bei deiner Immobilie erledigt ist und was als Nächstes kommt – vom ersten Foto bis zur Übergabe. Für Unterlagen, Angebotspreis, Exposé, Besichtigung und Notar hat die App jeweils einen eigenen Bereich; was davon zu Premium gehört, siehst du bei den Funktionen.