Energieausweis beim Verkauf: welcher, wann und was ins Inserat gehört
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis. Er zeigt, wie viel Energie das Gebäude braucht, und seine wichtigsten Werte gehören in jede Anzeige. Die Regeln stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) jetzt. Die Paragrafen sind gleich geblieben.
Kurz gesagt: Den Ausweis zeigst du spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vor und übergibst ihn nach dem Kaufvertrag. Er gilt zehn Jahre. Liegt er vor, wenn du inserierst, gehören seine Kennwerte ins Inserat. Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Inhalte und andere Pflichtangaben.
Wann du den Ausweis brauchst
- Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor – ohne dass jemand danach fragen muss. Du kannst ihn auch gut sichtbar auslegen. Gibt es keine Besichtigung, legst du ihn vor, sobald ein Interessent danach fragt.
- Nach dem Kaufvertrag übergibst du den Ausweis unverzüglich, im Original oder als Kopie.
- Im Inserat stehen seine Pflichtangaben, wenn bei Schaltung der Anzeige ein Ausweis vorliegt (siehe unten).
Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig; das Ablaufdatum steht darauf.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | tatsächlicher Verbrauch laut Heizkostenabrechnungen | Berechnung aus Bauweise, Dämmung, Fenstern und Heizung |
| Aussagekraft | hängt vom Heizverhalten der Bewohner ab | unabhängig von den Bewohnern, besser vergleichbar |
| Aufwand und Kosten | gering, online oft unter 100 Euro | höher, meist einige Hundert Euro |
| Was du brauchst | Abrechnungen mehrerer Jahre, Wohnfläche, Baujahr von Haus und Heizung | Baupläne, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung, oft eine Begehung |
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht – es sei denn, das Haus erreicht schon den Wärmeschutz der Verordnung von 1977. In allen anderen Fällen hast du die Wahl.
Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Fassungen der Vorschriften zum Energieausweis. Neue Ausweise werden digital ausgestellt und enthalten mehr Angaben, unter anderem das Ausstellungsdatum, den Primär- und den Endenergiekennwert. Auch die Regeln, wann welche Art zulässig ist, ändern sich. Bestellst du einen neuen Ausweis, lass dir vom Aussteller bestätigen, welche Art für dein Gebäude zulässig ist. Ein vorhandener, noch gültiger Ausweis kann weiter verwendet werden.
Ausstellen dürfen den Ausweis nur dafür berechtigte Fachleute, etwa Energieberater, Architekten und Ingenieure oder Handwerksmeister mit entsprechender Weiterbildung. Die Preise sind frei – vergleichen lohnt sich.
Pflichtangaben im Inserat (§ 87)
Liegt bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vor, gehören diese Angaben in Inserate in Zeitungen, Zeitschriften und auf Immobilienportalen. Welche es sind, hängt davon ab, wann dein Ausweis ausgestellt wurde.
| Ausweis ausgestellt bis 31.12.2026 | Ausweis ausgestellt ab 1.1.2027 |
|---|---|
| Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) | Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch) |
| Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/(m²·a) | Ausstellungsdatum |
| wesentliche Energieträger der Heizung | Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) |
| Baujahr des Wohngebäudes | Energieeffizienzklasse |
| Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes | Baujahr des Gebäudes |
| wesentliche Energieträger der Heizung |
Die Effizienzklasse von Wohngebäuden reicht weiter von A+ bis H und richtet sich nach dem Endenergiekennwert. Auch wenn ab 2027 im Inserat der Primärenergiekennwert steht, kannst du die Klasse deshalb nicht selbst daraus ableiten – übernimm beide Werte aus dem Ausweis.
Fehlen die Angaben, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro, und solche Anzeigen werden abgemahnt. Die großen Portale verlangen die Angaben deshalb schon beim Anlegen des Inserats.
So hilft Heimverkauf
Der Energieausweis-Assistent sagt dir, welche Ausweisart zu deinem Gebäude passt, und warnt, wenn dein Ausweis bald abläuft. Fotografierst du deinen Ausweis, liest die KI die Pflichtangaben aus. Nachdem du sie bestätigt hast, stehen sie in Exposé und Inseratstexten.