Haus ohne Makler verkaufen: der Ablauf in zehn Schritten
Wer sein Haus oder seine Wohnung privat verkauft, spart die Maklerprovision und übernimmt dafür selbst die Arbeit. Das ist gut zu schaffen, wenn du die Schritte kennst und sie in der richtigen Reihenfolge gehst. Hier ist der Überblick – die Einzelheiten stehen in unseren weiteren Ratgebern.
Kurz gesagt: Erst klären, was du verkaufst, dann Unterlagen und Energieausweis besorgen, den Angebotspreis festlegen, Fotos und Exposé erstellen, inserieren, Besichtigungen machen, einen Käufer mit gesicherter Finanzierung auswählen und beim Notar beurkunden. Verbindlich wird der Verkauf erst mit der Unterschrift beim Notar.
1. Klären, was du verkaufst
Sieh ins Grundbuch: Wer ist als Eigentümer eingetragen? Gehört die Immobilie mehreren – etwa Eheleuten oder einer Erbengemeinschaft –, müssen alle dem Verkauf zustimmen und beim Notar unterschreiben. Erben weisen ihr Erbrecht meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsniederschrift nach.
Prüfe auch, was auf dem Grundstück lastet: Grundschulden für einen Kredit, ein Wohnrecht oder ein Wegerecht stehen ebenfalls im Grundbuch. Läuft noch ein Darlehen, sprich früh mit deiner Bank – bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Ist die Immobilie vermietet, bleibt der Mietvertrag bestehen: Der Käufer tritt an deine Stelle („Kauf bricht nicht Miete“).
2. Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen: Interessenten, deren Bank und später der Notar fragen danach. Fang früh an, manche Ämter brauchen ein paar Wochen. Die vollständige Liste steht in der Checkliste Unterlagen.
3. Energieausweis prüfen
Beim Verkauf brauchst du einen gültigen Energieausweis. Er ist zehn Jahre gültig, und seine wichtigsten Werte gehören in jede Anzeige. Welcher Ausweis für dein Haus passt, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
4. Angebotspreis festlegen
Ein realistischer Preis ist der wichtigste Hebel für einen zügigen Verkauf. Zu hoch angesetzte Angebote stehen lange online und wecken Misstrauen; zu niedrig verschenkt Geld. Wie du vorgehst, steht im Ratgeber Angebotspreis finden.
5. Fotos und Exposé
Gute Fotos entscheiden, ob jemand anfragt. Fotografiere bei Tageslicht, räum vorher auf, halte die Kamera gerade und nimm jeden Raum aus der Ecke auf, damit er großzügig wirkt. Ein Bild der Außenansicht gehört an den Anfang.
Das Exposé fasst alles zusammen: Eckdaten, Beschreibung, Lage, Grundriss, Energieangaben und Fotos. Schreib ehrlich – auch über Schwächen. Was du im Exposé versprichst, muss später stimmen.
6. Inserieren
Die großen Portale sind ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Für private Anbieter kosten Anzeigen dort je nach Portal und Laufzeit Geld; vergleiche die Angebote. Denk an die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Ob du die genaue Adresse nennst, entscheidest du – viele Verkäufer geben sie erst auf Anfrage heraus.
Leg dir für Anfragen ein paar Antwortvorlagen zurecht und frag schon in der ersten Antwort nach dem vollständigen Namen, einer Telefonnummer und dem Stand der Finanzierung.
7. Besichtigungen
Plane Einzeltermine, leg die Unterlagen bereit und zeig den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor – das ist Pflicht. Wie du dich vorbereitest, steht im Ratgeber Besichtigung vorbereiten.
8. Käufer auswählen
Lass dir vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, nicht nur eine Selbstauskunft. Zusagen per Handschlag oder E-Mail sind nicht bindend: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist erst mit der notariellen Beurkundung wirksam. Bis dahin können beide Seiten noch abspringen.
9. Notartermin
Meist wählt der Käufer den Notar, weil er die Notarkosten trägt. Der Notar schickt beiden Seiten den Vertragsentwurf, liest den Vertrag beim Termin vor und erklärt ihn. Was du vorher klären solltest, steht im Ratgeber Notartermin.
10. Übergabe
Erst wenn der Kaufpreis auf deinem Konto ist, übergibst du die Schlüssel. Halte die Übergabe in einem Protokoll fest: Zählerstände, Schlüssel, mitverkaufte Gegenstände und bekannte Mängel. Was mit Versicherung, Grundsteuer und Versorgern geschieht, regelt meist der Kaufvertrag – lies ihn dazu genau.
Steuern im Blick behalten
Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen. Das gilt nicht, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Bei einer geerbten Immobilie zählt der Kauf durch den Erblasser. Ob das auf dich zutrifft, klärst du am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, bevor du den Vertrag unterschreibst.