Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf, Kosten und was du vorbereitest
Ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung wechselt in Deutschland nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag den Eigentümer. Der Notar ist neutral: Er entwirft den Vertrag, erklärt ihn beiden Seiten und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum sicher die Seiten wechseln.
Kurz gesagt: Käufer und Preis stehen fest, die Finanzierung ist bestätigt. Der Notar schickt einen Entwurf, ihr klärt Fragen, dann wird beurkundet. Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Die Schlüssel übergibst du, wenn das Geld da ist.
Der Ablauf in acht Schritten
- Käufer und Preis stehen fest, die Bank des Käufers hat die Finanzierung bestätigt.
- Notar wählen. Meist schlägt ihn der Käufer vor, weil er die Notarkosten trägt. Der Notar muss nicht am Ort der Immobilie sitzen. Notare in deiner Nähe findest du über die amtliche Notarsuche der Bundesnotarkammer.
- Daten an den Notar. Namen, Anschriften und Steuer-Identifikationsnummern aller Beteiligten, die Grundbuchdaten, der Kaufpreis, mitverkaufte Einrichtung und der Wunschtermin für die Übergabe.
- Vertragsentwurf lesen. Der Notar schickt beiden Seiten den Entwurf. Nimm dir Zeit, sammle Fragen und kläre Änderungen vor dem Termin.
- Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt ihn. Fragen sind ausdrücklich erwünscht. Danach unterschreiben alle.
- Sicherung für den Käufer. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen, holt nötige Genehmigungen ein, fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht und besorgt bei deiner Bank die Unterlagen, um deine Grundschulden zu löschen.
- Fälligkeitsmitteilung. Liegt alles vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Erst jetzt zahlt er – ein Teil kann direkt an deine Bank gehen, um einen offenen Kredit abzulösen.
- Übergabe und Grundbuch. Ist der Kaufpreis da, übergibst du die Schlüssel. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt, wird er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen oft einige Wochen.
Worauf du im Vertragsentwurf achtest
- Beteiligte und Objekt: Stimmen Namen, Grundbuchdaten und Flurstücke?
- Kaufpreis: Steht der vereinbarte Betrag drin? Ist mitverkaufte Einrichtung wie die Küche einzeln mit einem realistischen Wert aufgeführt?
- Übergabe: Ab wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über? Was gilt, wenn du noch einige Zeit darin wohnst?
- Mängel: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Mängel, die du kennst, gehören trotzdem offengelegt – am besten ausdrücklich in den Vertrag.
- Grundschulden: Wie werden sie abgelöst und gelöscht?
- Vermietete Immobilie: Mietvertrag, Kaution und Nebenkosten gehen auf den Käufer über – ab wann?
Wer zahlt was?
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich. Üblicherweise trägt sie der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent). Als Verkäufer zahlst du in der Regel die Löschung deiner Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an deine Bank.
Was du mitbringst
- Personalausweis oder Reisepass aller Eigentümer
- Steuer-Identifikationsnummer
- deine Fragen zum Entwurf, am besten aufgeschrieben
Die Übergabe
Halte die Übergabe in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben: Datum, Zählerstände von Strom, Gas und Wasser, Anzahl der Schlüssel, mitverkaufte Gegenstände und bekannte Mängel. Fotos der Zähler helfen bei späteren Fragen.
So hilft Heimverkauf
Den Ablauf und die amtliche Notarsuche findest du in Heimverkauf kostenlos. Mit Premium kommen die Checkliste, was der Notar braucht, Hinweise zum Vertragsentwurf, Fragen an den Notar und die Notarmappe als PDF dazu – mit einem Datenblatt, vorausgefüllt mit dem, was die App schon weiß, und einem Übergabeprotokoll.