Geerbtes Haus verkaufen: Erbschein, Erbengemeinschaft und Steuern

Von Christian Berger · Stand: November 2026 · 6 Minuten Lesezeit

Viele Häuser und Wohnungen werden verkauft, weil sie geerbt wurden. Der Verkauf selbst läuft wie jeder andere Privatverkauf – davor stehen aber ein paar Fragen, die nur Erben betreffen: Wie weise ich nach, dass ich verkaufen darf? Was, wenn wir mehrere Erben sind? Und welche Steuern können anfallen?

Kurz gesagt: Du brauchst einen Erbnachweis – meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Im Grundbuch musst du vor dem Verkauf nicht stehen. Sind mehrere Erben da, müssen alle zustimmen und unterschreiben. Prüfe vor dem Verkauf die Steuern: Ein steuerfrei geerbtes Familienheim kann beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren Erbschaftsteuer auslösen, und bei der Einkommensteuer zählt der Kauf durch den Erblasser.

1. Nachweisen, dass du Erbe bist

Notar und Grundbuchamt wollen schwarz auf weiß sehen, wer geerbt hat. Dafür gibt es zwei Wege:

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Hat der Erblasser bei einem Notar testiert, genügt in der Regel diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift des Nachlassgerichts über die Eröffnung.
Erbschein: In allen anderen Fällen – etwa bei einem handschriftlichen Testament oder wenn es gar kein Testament gibt – beantragst du beim Nachlassgericht (Amtsgericht) einen Erbschein. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses, und die Bearbeitung kann einige Wochen dauern.

Fang damit früh an: Ohne Erbnachweis kann der Notar den Kaufvertrag nicht vollziehen.

2. Das Grundbuch

Als Erbe musst du nicht erst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sein, um zu verkaufen: Überträgst du die Immobilie, genügt dem Grundbuchamt der Erbnachweis. Willst du dich trotzdem eintragen lassen, zum Beispiel weil der Verkauf noch dauert, ist das gebührenfrei, wenn du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellst.

Sieh dir im Grundbuch auch an, was auf der Immobilie lastet: Grundschulden für alte Kredite, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch bleiben bestehen, bis sie gelöscht sind. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch für eine noch lebende Person senkt den Wert erheblich und lässt sich nur mit deren Zustimmung löschen.

3. Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen können sie nur zusammen: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Vertrag beim Notar unterschreiben oder sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Damit die Vollmacht fürs Grundbuch reicht, muss sie meist notariell beglaubigt sein.

Damit es nicht zum Streit kommt, hilft es, früh über Preis, Ablauf und Aufteilung zu sprechen. Ein Verkehrswertgutachten kann eine neutrale Grundlage sein. Will ein Miterbe die Immobilie behalten, kann er die anderen auszahlen. Einigt ihr euch gar nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen – das ist der letzte Weg und bringt oft weniger als ein freier Verkauf.

4. Wenn die Immobilie leer steht oder vermietet ist

Leer stehendes Haus: Sag der Gebäudeversicherung Bescheid, dass niemand mehr darin wohnt – ein längerer Leerstand kann den Versicherungsschutz berühren. Im Winter darf nichts einfrieren: Heizung auf Frostschutz oder Wasser abstellen.
Vermietete Immobilie: Der Mietvertrag geht mit dem Erbfall auf die Erben über und beim Verkauf auf den Käufer. Kündigen kannst du als Vermieter nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund, etwa Eigenbedarf.

5. Steuern beim Erben und Verkaufen

Erbschaftsteuer. Auf das Erbe fällt Erbschaftsteuer an, soweit es die Freibeträge übersteigt. Die Freibeträge beim Erwerb von Todes wegen:

Wer erbt	Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder (auch Stiefkinder) und Kinder verstorbener Kinder	400.000 Euro
Enkel	200.000 Euro
Eltern und Großeltern	100.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen	20.000 Euro

Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall verkauft, kann der erzielte Kaufpreis dem Finanzamt als Nachweis dienen, dass sie weniger wert ist, als es selbst berechnet hat.

Achtung beim Familienheim. Ehegatten und Kinder können das Elternhaus erbschaftsteuerfrei erben, wenn sie selbst einziehen (Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche). Diese Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn sie das Haus innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder nicht mehr selbst bewohnen – es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit hindern sie daran. Hast du das Familienheim steuerfrei geerbt, sprich vor einem Verkauf unbedingt mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Einkommensteuer (Spekulationsfrist). Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bei einer geerbten Immobilie zählt der Kauf durch den Erblasser. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut, bleibt dein Gewinn steuerfrei. Ob eine Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift, hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

6. Der Verkauf selbst

Ist geklärt, wer verkaufen darf, läuft alles wie bei jedem Privatverkauf: Unterlagen zusammenstellen, Energieausweis prüfen, Angebotspreis festlegen, Exposé, Besichtigungen, Notar. Bei geerbten Häusern fehlen oft Unterlagen – die Bauakte beim Bauamt und ein aktueller Grundbuchauszug helfen weiter. Den ganzen Ablauf zeigt der Ratgeber Haus ohne Makler verkaufen, die Liste der Papiere die Checkliste Unterlagen.

Häufige Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?

Ja. Wer als Erbe verkauft, muss nicht vorher als Eigentümer eingetragen werden. Der Notar braucht aber einen Erbnachweis, also einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.

Brauche ich für den Verkauf einen Erbschein?

Nicht immer. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reicht diese Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift in der Regel aus. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchst du meist einen Erbschein.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?

Verkaufen können nur alle gemeinsam. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie ist meist der schlechteste Weg – ein Gespräch, eine Auszahlung oder ein neutrales Gutachten helfen oft weiter.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Einkommensteuer fällt nur an, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und ein Gewinn entsteht. Erbschaftsteuer kann nachträglich anfallen, wenn du ein Familienheim steuerfrei geerbt hast und es innerhalb von zehn Jahren verkaufst.

So hilft Heimverkauf

Heimverkauf führt dich Schritt für Schritt durch den Verkauf – von den Unterlagen über den Angebotspreis und das Exposé bis zum Notartermin. Alle Unterlagen des Objekts liegen an einem Ort, und wenn mehrere Erben beteiligt sind, habt ihr mit Exposé und Notarmappe eine gemeinsame Grundlage.