Exposé erstellen: Inhalt, Fotos und Pflichtangaben
Das Exposé ist die Visitenkarte deiner Immobilie. Es wird verschickt, ausgedruckt, an die Bank weitergegeben und mit anderen Angeboten verglichen. Ein gutes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor jemand anruft – und sorgt dafür, dass zur Besichtigung die richtigen Interessenten kommen.
Kurz gesagt: Ins Exposé gehören Eckdaten und Preis, eine ehrliche Beschreibung von Objekt und Lage, Grundriss, Energieangaben und gute Fotos. Gib die Wohnfläche korrekt an und sag, wie sie berechnet wurde. Kennzeichne bearbeitete oder virtuell eingerichtete Fotos. Alles, was du schreibst, muss stimmen.
Was in ein Exposé gehört
| Baustein | Inhalt |
|---|---|
| Titel | Objektart, Ort und das stärkste Merkmal, zum Beispiel „Einfamilienhaus mit Garten in ruhiger Ortsrandlage“ |
| Eckdaten | Objektart, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmer, Baujahr, Heizung, Stellplatz, frei ab |
| Preis | Angebotspreis; bei Wohnungen das Hausgeld, bei vermieteten Objekten die Miete |
| Beschreibung | Aufteilung, Ausstattung, Zustand, Modernisierungen mit Jahr |
| Lage | Wohngegend, Entfernungen zu Kita, Schule, Einkauf, Haltestelle und Ortskern |
| Grundriss | je Geschoss, mit Raumgrößen |
| Energieangaben | Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse |
| Fotos | Außenansicht, alle wichtigen Räume, Garten, Ausblick |
| Kontakt | wie man dich erreicht und wie Besichtigungen ablaufen |
Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Lage im Haus und Etage, Zahl der Wohnungen, Hausgeld, Höhe der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sanierungen. Bei einer vermieteten Immobilie: Kaltmiete, Mietbeginn und ob der Mieter bleibt.
Die Wohnfläche richtig angeben
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen – Käufer rechnen damit den Preis je Quadratmeter. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung:
- Räume mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, mit ein bis zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht – wichtig bei Dachschrägen.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachboden und Garage zählen nicht zur Wohnfläche.
Stammt deine Zahl aus alten Bauunterlagen oder hast du selbst gemessen, schreib das dazu. Eine falsch angegebene Wohnfläche führt nach dem Verkauf immer wieder zu Streit.
Fotos, die verkaufen
- Tageslicht und alle Lampen an, Fenster putzen, aufräumen, persönliche Dinge wegräumen.
- Querformat, Kamera gerade halten, jeden Raum aus einer Ecke aufnehmen.
- Außenansicht zuerst: Das erste Foto entscheidet, ob jemand weiterklickt.
- Keine Personen, keine Autokennzeichen, keine Fotos fremder Häuser oder aus dem Internet – dafür fehlen dir die Rechte.
- Bearbeitung kennzeichnen: Gerade gerückte und aufgehellte Fotos sind in Ordnung. Ein virtuell eingerichteter Raum muss als solcher erkennbar sein, sonst führt er in die Irre. Zeig auf Wunsch auch das Original.
Die Beschreibung
Schreib sachlich und konkret. „2019 neue Gasbrennwertheizung, 2021 Fenster mit Dreifachverglasung“ sagt mehr als „top modernisiert“. Erwähne auch Schwächen: Ein feuchter Keller, der im Exposé steht, überrascht bei der Besichtigung niemanden mehr. Was du verschweigst und kennst, kann dich dagegen auch nach dem Verkauf noch einholen.
Die genaue Adresse musst du nicht nennen. Viele Verkäufer geben nur Straße oder Ortsteil an und schicken die Hausnummer erst auf Anfrage.
Energieangaben
Liegt ein Energieausweis vor, wenn du inserierst, gehören seine Pflichtangaben in jede Anzeige auf Immobilienportalen und in Zeitungen. Ins Exposé gehören sie ebenfalls – Käufer fragen danach, und das Exposé wird oft mit dem Inserat verschickt. Welche Angaben es genau sind und was sich für Ausweise ab dem 1. Januar 2027 ändert, steht im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Exposé und Inserat
Das Exposé ist das ausführliche Dokument, meist als PDF. Für die Portale brauchst du zusätzlich kürzere Texte in deren Formularen. Schreib erst das Exposé und kürze dann für die Inserate – so bleiben die Angaben überall gleich.
Häufige Fragen
Muss ein Exposé Energieangaben enthalten?
Vorgeschrieben sind die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Anzeigen in kommerziellen Medien, also etwa auf Immobilienportalen und in Zeitungen. Ins Exposé gehören sie trotzdem, weil Käufer danach fragen und es oft zusammen mit der Anzeige verschickt wird.
Wie viele Fotos braucht ein Exposé?
Mindestens eines von jedem wichtigen Raum, dazu Außenansicht, Garten und gegebenenfalls Balkon oder Ausblick. Lieber wenige gute als viele dunkle oder schiefe Bilder.
Darf ich virtuell eingerichtete Fotos verwenden?
Ja, wenn sie klar als virtuell eingerichtet gekennzeichnet sind. Sie zeigen, wie ein leerer Raum wirken kann. Ungekennzeichnet würden sie einen falschen Eindruck vermitteln.
Muss ich die Adresse im Exposé angeben?
Nein. Du entscheidest, wann du die genaue Adresse herausgibst. Viele Verkäufer nennen sie erst ernsthaften Interessenten.
So hilft Heimverkauf
Mit Premium erstellt Heimverkauf aus deinen bestätigten Angaben das Exposé als PDF: Titel, Beschreibung in drei Längen oder dein eigener Text, Lage mit Kitas, Schulen, Einkauf und Haltestellen, Grundriss, Energieangaben und Fotos. Die KI richtet schiefe Fotos gerade und hellt dunkle auf; leere Räume richtest du auf Wunsch virtuell ein – klar gekennzeichnet, das Original bleibt erhalten. Für ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen bekommst du die passenden Texte gleich dazu.