Steuern beim Hausverkauf: Spekulationsfrist und Ausnahmen
Die gute Nachricht zuerst: Wer sein Haus oder seine Wohnung privat verkauft, zahlt darauf in den meisten Fällen keine Steuern. Einkommensteuer fällt nur an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und sie nicht selbst bewohnt hast. Im Volksmund heißt das „Spekulationssteuer“.
Kurz gesagt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre bleibt er ebenfalls steuerfrei, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Sonst wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Grunderwerbsteuer und Notarkosten zahlt meist der Käufer; die Grundsteuer für das Verkaufsjahr schuldest du der Gemeinde.
Die Spekulationsfrist: zehn Jahre
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Tage, an denen die Kaufverträge beim Notar beurkundet wurden – nicht die Übergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch.
- Geerbte Immobilie: Es zählt der Kauf durch den Erblasser. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben, ist dein Gewinn steuerfrei. Mehr im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
- Geschenkte Immobilie: Auch hier läuft die Frist ab dem Kauf durch den Schenker weiter.
- Selbst gebaut: Die Frist beginnt mit dem Kauf des Grundstücks. Ein Haus, das innerhalb der zehn Jahre darauf errichtet wurde, zählt mit.
Die Ausnahme für Selbstnutzer
Kein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn du die Immobilie
- vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hast.
Für die zweite Variante reicht ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre: Das erste und das letzte dieser Jahre müssen nicht voll sein, das mittlere schon. Beispiel: Du wohnst bis März 2026 im Haus, ziehst aus und verkaufst im Oktober 2026 – hast du auch 2024 und 2025 darin gewohnt, ist der Gewinn steuerfrei, obwohl das Haus ein paar Monate leer stand.
Eine vermietete Immobilie fällt nicht unter diese Ausnahme. Bei einem Haus, das du zum Teil vermietet hast, gilt die Befreiung nur für den selbst bewohnten Teil.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtig ist nur der Gewinn, nicht der ganze Kaufpreis:
- Verkaufspreis
- minus Anschaffungskosten: der damalige Kaufpreis samt Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler
- minus nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau oder Dachausbau
- minus Kosten des Verkaufs, etwa für Inserate, Energieausweis oder Makler
- plus bei Vermietung: die Abschreibungen, die du bisher steuerlich abgesetzt hast
- ergibt den steuerpflichtigen Gewinn
Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen gerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Steuerfrei bleibt er, wenn deine Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen. Ein Verlust lässt sich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen. Ob auch Renovierungen den Gewinn mindern, hängt vom Einzelfall ab.
Mehrere Objekte: Wer innerhalb weniger Jahre mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann gelten andere Regeln, auch nach Ablauf der zehn Jahre – hier ist Beratung nötig.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundsteuer
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schulden sie Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an dich halten – ein Grund mehr, auf einer gesicherten Finanzierung zu bestehen.
- Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, meist vom Käufer bezahlt. Du trägst in der Regel die Löschung deiner Grundschulden.
- Grundsteuer: Sie entsteht am 1. Januar für das ganze Jahr. Wer an diesem Tag Eigentümer ist, schuldet sie der Gemeinde für das ganze Jahr. Wie ihr sie untereinander aufteilt – meist ab der Übergabe –, regelt der Kaufvertrag.
- Mitverkaufte Einrichtung: Eine Einbauküche oder Möbel kannst du im Vertrag gesondert ausweisen. Auf diesen Teil zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer. Der Wert muss aber realistisch sein.
Häufige Fragen
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Meistens nicht. Einkommensteuer fällt nur an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und sie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hast – genauer: nicht im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
Wann beginnt und endet die Spekulationsfrist?
Sie beginnt mit dem Tag, an dem dein Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde, und endet mit dem Tag der Beurkundung des Verkaufs. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja, aber sie beginnt nicht neu: Es zählt der Kauf durch den Erblasser. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Verkauf für dich steuerfrei.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Eine eigene Steuer mit festem Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen gerechnet und mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
So hilft Heimverkauf
Heimverkauf berät nicht in Steuerfragen. Die App hilft dir aber, die Unterlagen zusammenzuhalten, die deine Steuerberaterin oder dein Steuerberater braucht – vom alten Kaufvertrag bis zu den Rechnungen für Modernisierungen – und führt dich Schritt für Schritt durch den Verkauf.